Какое первое правило инвестирования в недвижимость?
Какое первое правило инвестирования в недвижимость?
Когда-то наиболее распространенное правило розничной торговли требовало, чтобы самым важным элементом было местоположение.
Сегодня многие думают так же, в том числе в отношении инвестиций в недвижимость.
У меня же совсем другое мнение.
По-твоему, важно найти недвижимость в районе, который большинство людей считает «правильным»?
Обладая более чем двадцатилетним опытом, я могу сказать, что я реально много заработал, продавая квартиры в сложных или периферийных районах. В целом я могу сказать, что легче вести бизнес с большим количеством небольших относительно недорогих квартир в пригороде, чем покупать престижную недвижимость в центре.
Следовательно, правило №1 инвестирования в недвижимость — это не местоположение.
Большинство людей, которые покупают дома для инвестиций, но не имеют опыта, забывают или совсем не знают этого принципа, напротив, они действуют совершенно противоположным образом, поскольку верят, что могут перепродать его по более высокой цене.
Например, купить за 100 миллионов, чтобы перепродать за 130 миллионов из-за роста рынка — безумие.
Моя цель в целом — помочь тебе достичь твоей финансовой свободы, и в этой статье я хочу познакомить тебя с миром бизнеса в сфере недвижимости, начиная с первых шагов, а именно с правила №1, которое я открываю на своем курсе Инвестирование в недвижимость:
Правило №1: бизнес делается, когда вы покупаете, а не когда продаете.
Если это правило не соблюдается, все остальное не имеет значения, потому что сделка построена на нестабильном фундаменте, и в этот момент для меня это уже не сделка, а ставка казино, а также ошибка.
Мой первый принцип, таким образом, о том, что ты всегда должен покупать со скидкой, то есть намного ниже рыночной цены.
Насколько ниже? Рекомендую не менее 30%, это мое правило. Иногда меня устраивает чуть более низкий процент, если на карту поставлены важные цифры, но в целом я стараюсь оставаться на уровне не менее 30%.
Ты можешь сказать: «Но дешевле 30% от рыночной цены купить невозможно! Кто тот сумасшедший, который продаст тебе свой дом с такой скидкой?»
Много людей, определенно больше, чем ты думаешь. Это так называемые «не желающие», то есть «те, кто не хочет» больше держать эту собственность. Причины продажи могут быть разными: есть те, кто продает, потому что им нужны деньги, кто потому, что им нужно переехать, кто потому, что они получили собственность в наследство и хотят превратить ее в деньги.
Или есть пары, которые только что развелись и не хотят сохранять дом, но хотят монетизировать его и идти дальше каждый своим путем, и, наконец, есть те, кто стремится переехать в больший (большей площади) или меньший (меньшей площади) .
Как видишь, причин много и они разнообразны, общего правила нет, но ты можешь быть уверен, что есть море людей, которые в данный момент хотят избавиться от своих домов.
В дополнение к этому, есть также те, кто не хочет, но по закону вынужден продавать по цене ниже себестоимости. Более того, у них больше нет дома, потому что банк продает его. Я говорю о тех, кто видит, что их дома выставляются на аукцион, чтобы заплатить довольно разгневанным кредиторам.
Ты можешь подумать, что это этически некорректно, но я уверяю тебя, что это не так. На самом деле, если ты купишь недвижимость на аукционе, ты не отнимешь дом у бедной старушки с минимальной пенсией. Эта группа населения защищена.
С другой стороны, в большинстве случаев те, у кого дом оказывается на аукционе, сделали нечто, не обязательно по злому умыслу, но в любом случае нечто не то.
Мое правило №1 защищает вас от любого кризиса
Неважно, растет рынок или рынок в кризисе. Если ты покупаешь со скидкой не менее 30%, ты можешь позволить себе управлять продажной ценой по своему усмотрению.
Если рынок стабилен, ты получишь 30% или чуть меньше. Если рынок находится в кризисе, ты заработаешь меньше, возможно, 20% или 15%, и ты все равно сможешь продавать быстро, сохраняя при этом хорошую маржу.
И даже если деньги принадлежат не тебе, а банку или кому-то еще, кто тебя финансировал, тогда твоя рентабельность собственного капитала останется высокой, и ты станешь инвестором в недвижимость.
Вот почему инвесторы в недвижимость, которые знают правило №1 инвестирования в недвижимость, счастливы во время кризиса: потому что, когда рынок находится в кризисе, больше людей продают и легче покупать со скидкой.
Итак, в то время как для обычных людей дом — это долг на всю жизнь, для инвесторов в недвижимость дом — это бизнес, который приносит деньги, как правило, быстро.
Разница, как всегда, в голове: в том, как ты думаешь, в том, что ты знаешь, и в действиях, которые ты делаешь.
За твою финансовую свободу,
Альфио Бардолла
- Правильно проанализируй пространство объекта недвижимости
- Тщательно определи работы, которые необходимо там сделать
- Реализуй на первом этапе виртуальную подготовку дома для продажи.
- Создай физическую подготовку дома для продажи.
29 ошибок, которых следует избегать
